Аналитика и новости

Дайджест по договорным отношениям № 207

17.09.2025

Дайджест по договорным отношениям № 207

Границы зон ответственности в арендных правоотношениях

Арендодатель обратился в суд с требованием о понуждении арендатора к выполнению мероприятий по текущему ремонту объекта аренды.

В договоре аренды стороны установили, что арендатор обязан проводить текущий ремонт объекта не реже 1 в 2 года по требованию арендодателя в течение 14 календарных дней.

Текущий ремонт включал профилактические работы и устранение мелких повреждений (исключая работы, отнесённые к зоне ответственности арендодателя).

Арендодатель направил арендатору акт о 1584 недостатках, требующих устранения в рамках текущего ремонта. Последний проигнорировал указанный акт.

Суд первой инстанции поддержал требования арендодателя, апелляция не согласилась, но кассационная инстанция указала, что в договоре прямо и буквально определена обязанность арендатора выполнять текущий ремонт.

Арендатор последовательно указывал, что не весь объем недостатков (1584 позиции) относится к его зоне ответственности, при этом исполнить решение и провести столь значительные мероприятия по ремонту в течение 14 дней невозможно.

Вопрос о разграничении между арендодателем и арендатором подобных обязанностей гражданское законодательство регулирует по общему правилу так: капитальный ремонт – зона ответственности арендодателя, текущий ремонт (поддержание исправного состояния) – зона ответственности арендатора.

Логика достаточно ясная: арендодатель (зачастую собственник объекта) несет бремя содержания собственности в силу закона, арендатор как сторона обязательства, не имеющая вещных притязаний, несет бремя по приложению максимальных усилий для сохранения качественных свойств объекта в период его эксплуатации.

Ключевой проблемой в подобных спорах является не сам по себе факт установления обязанности по проведению ремонта, а соразмерность и разумность предъявляемых требований, а также их соответствие самой правовой природе и экономическому смыслу арендных отношений.

Гражданский кодекс РФ, закрепляя дихотомию "капитальный ремонт – арендодатель / текущий ремонт – арендатор", исходит из классической модели, где баланс интересов поддерживается через распределение рисков и затрат в зависимости от степени контроля над объектом и получаемой выгоды.

Текущий ремонт направлен на поддержание технического состояния объекта, устранение последствий текущей эксплуатации.

Требование устранить 1584 недостатка, по сути, представляет собой скрытую форму переложения бремени капитального ремонта на арендатора.

Вероятная позиция ВС РФ будет основана на том, что арендодатель не вправе использовать договорный механизм текущего ремонта для скрытого перераспределения рисков и издержек.

Обращаем Ваше внимание на предыдущие выпуски Дайджестов, некоторые дела уже были рассмотрены.

Ответственность за «зеркальный» бизнес

ВС РФ, как и предполагалось, согласился с позицией заявителя.

Как следует из диспозиции состава субсидиарной ответственности, установление причинно-следственной связи между действиями (бездействием) руководящих органов и несостоятельностью общества – ключевой элемент.

При новом рассмотрении спора суду первой инстанции необходимо будет установить причины несостоятельности должника.

Если несостоятельность общества-должника связана с созданием его руководителем «зеркального» общества и переводом на него активов, то реализуется состав ответственности за доведение до банкротства.

Размытие корпоративных прав в условиях корпоративного конфликта

ВС РФ, как и предполагалось, отменил судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом говорить о том, что суд встал исключительно на позицию миноритарного акционера, не следует.

Суд действительно указал, что основа корпоративных отношений, по существу, сделочная. Однако и доводы мажоритарных акционеров о реальности и необходимости осуществления дофинансирования общества путем увеличения капитала (а не путем заемных сделок с определенными сроками возврата) тоже будут предметом анализа на новом рассмотрении.

Авторы: Анна Рубина, Дмитрий Горев.

17.09.2025