Новости и комментарии

Дайджест по договорным отношениям № 107

07.09.2022

Дайджест по договорным отношениям № 107

В сегодняшнем дайджесте:

Вопрос о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в связи с невыполнением арендатором инвестиционных обязательств.

Фабула дела: в 2018 г. ФГУП «Национальные рыбные ресурсы» предоставило ОАО «Владивостокский морской рыбный порт» в аренду сроком на 49 лет гидротехнические сооружения в виде причалов.

Согласно условиям договора, инвестиционные обязательства арендатора заключались в обеспечении поэтапного строительства и ввода в эксплуатацию холодильного склада, увеличивающего пропускную способность порта. Арендатор также должен был разработать инвестиционный проект по созданию контейнерного терминала для перегрузки с судна, хранения и отгрузки на железнодорожный и автомобильный транспорт крупнотоннажных контейнеров. Невыполнение таких условий было согласовано как основание для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В 2021 году арендодатель потребовал в судебном порядке досрочно расторгнуть договор аренды со ссылкой на то, что арендатор допустил нарушение принятых на себя инвестиционных обязательств.

Суд первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и отказал в удовлетворении иска.

Суд указал, что инвестиционные обязательства арендатора являются декларацией о его намерениях создать на принадлежащих ему земельных участках на территории порта за свой счет и для себя объекты недвижимого имущества, при этом условиями договора не предусмотрено какого-либо встречного предоставления по договору в инвестиционной части со стороны арендодателя. В этой части обязательств стороны не являются по отношению друг к другу кредитором и должником, поэтому Истец не вправе требовать от Ответчика исполнения указанных намерений, а также расторжения договора в связи с их неисполнением. Соответствующие положения договора аренды, предусматривающие возможность его досрочного расторжения, являются ничтожными.

СКЭС же согласилась с доводами Истца и оставила в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций.

Коллегия указала, что кассационный суд не сопоставил условие о том, что построенные объекты будут собственностью арендатора, с другими условиями договора аренды и смыслом договора в целом, не истолковал условия об инвестиционных обязательствах в системной взаимосвязи со всеми иными условиями. Тем самым суд допустил (с учетом длительного срока аренды) возможность для Ответчика извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, то есть арендовать объекты федеральной собственности, не выполняя принятые на себя инвестиционные обязательства, являющиеся для Истца существенными, которые были включены им и согласованы с Росимуществом для реализации поставленных перед ним задач по стратегическому развитию российских морских портов.

Как признать право собственности на помещения при отсутствии спора о праве?

Фабула дела: ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны обратилось с иском к Департаменту городского имущества Москвы, ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Москве, Управлению Росреестра по Москве о признании права федеральной собственности и хозяйственного ведения в отношении нежилых помещений, расположенных в двух многоквартирных жилых домах.

Исковые требования обоснованы следующим. Приказом Директора Департамента имущественных отношений Минобороны от 2015 г. за предприятием на праве хозяйственного ведения были закреплены вышеуказанные объекты недвижимого имущества. При этом государственная регистрация права собственности РФ в отношении спорных помещений отсутствует. Техническая документация, акты ввода в эксплуатацию и другая документация в отношении объектов недвижимого имущества в архивах г. Москвы и архивах Минобороны не обнаружена. Доступен исключительно архивный акт государственной приемочной комиссии от 1992 г. № 184 о приёмке в эксплуатацию законченного строительством объекта, утверждённый замминистра обороны.

Истцу было отказано в государственной регистрации права на нежилые помещения, по причине отсутствия документов, подтверждающих принадлежность имущества правообладателю. Предприятие, ссылаясь на невозможность регистрации права хозяйственного ведения в отношении спорных объектов недвижимости, что нарушает его право на использование помещений в своей деятельности, обратилось в суд с иском.

Суды всех трех инстанций в иске отказали, сославшись на то, что спор о праве собственности на спорные объекты между сторонами отсутствует, в связи с чем исключена возможность предъявления иска о признании права собственности. При этом с заявлением об оспаривании по правилам главы 24 АПК РФ отказа Управления Росреестра предприятие не обращалось.

СКЭС акты отменила, отметив следующее:

1) Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 59 постановления Пленума № 10/22).

2) Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

3) Поскольку Истец указывал на возникновение права федеральной собственности на спорное имущество до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, представляя тому соответствующие доказательства, оно является ранее возникшим правом в соответствии с п. 1 ст. 69 Закона № 122-ФЗ, и о признании права собственности на которое возможно заявить в судебном порядке.

Вывод: заявленное Истцом требование в спорной ситуации подлежало рассмотрению по существу, избранный истцом способ защиты является надлежащим. Отказ в его удовлетворении нарушает права собственника имущества, а также лица, которому оно передано на праве хозяйственного ведения.


Автор: Анна Акифьева.
07.09.2022