Аналитика и новости

Дайджест по договорным отношениям № 210

22.10.2025

Дайджест по договорным отношениям № 210

Договорные и внедоговорные убытки

Муниципальный заказчик и общество-подрядчик заключили договор на берегоукрепление озера Байкал.

Подрядчик для обеспечения исполнения контракта получил банковскую гарантию, уплатив банковской организации её стоимость. Стороны не приступили к исполнению договора из-за неполучения заказчиком разрешения на строительство.

Подрядчик обратился с требованием к заказчику о возмещении убытков по оплате банковской гарантии. При этом договор подряда был признан ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ.

Истец последовательно указывал, что стороны не приступили к исполнению обязательств исключительно из-за ответчика, который не смог получить и передать разрешительную документацию.

При этом расходы в виде реальных убытков по оплате банковской гарантии были понесены в целях исполнения подрядного соглашения, что подтверждает прямую причинно-следственную связь.

Ответчик указывал, что требовать взыскания убытков на основании ничтожной сделки недопустимо, а заказчик предпринимал все зависящие от него меры, чтобы приступить к исполнению обязательств по сделке.

Суды трёх инстанций квалифицировали требования как договорные убытки, установив прямую причинно-следственную связь между действиями заказчика, повлёкшими расходы истца по оплате банковской гарантии для обеспечения исполнения договора подряда.

ВС РФ разрешит вопрос о соотношении ничтожности сделки и возникновения убытков на основании подобной сделки.

Как представляется, вопрос отпадения договорного основания должен был вести к переквалификации требований как деликатных и проверке наличия состава деликта в настоящем случае.

В целом, нельзя сказать, что требования истца не могут иметь защиты в данном случае, однако вопросы о конкуренции способов защиты и применении верных оснований для взыскания выступают ключевыми.

Арендные отношения и самовольное строительство

Общество получило по результатам аукциона в аренду земельный участок из публичной собственности для строительства склада.

В период действия аренды общество возвело ряд объектов (трансформаторную подстанцию, фундамент) и начало строительство капитального строения (склада), не успев завершить его до истечения срока аренды.

Арендодатель обратился в суд с требованием об обязании освободить земельный участок и снести постройки, в том числе незавершённые.

Истец последовательно указывал, что по общему правилу нормы об аренде и земельное законодательство обязывают арендатора возвратить земельный участок в первоначальном состоянии, в том числе освободив его от всех построек, которые, по существу, отвечают признакам самовольного строительства, так как возведены после истечения срока действия соглашения или без разрешительной документации.

Ответчик, по существу, ссылался на отсутствие обязательных признаков самовольной постройки, указывая на позицию относительно невозможности требовать сноса объектов незавершённого строительства или возведённых объектов, которые возникли в период действия арендных отношений.

Суд первой инстанции отказал в сносе, основываясь на принципе сохранения инвестиций, в соответствии с которым строения не могут быть снесены исключительно из-за отпадения формальных оснований, если в момент начала строительства разрешение на возведение объектов было.

При этом была учтена общая добросовестность ответчика, который предпринимал меры по легализации объектов и предлагал заключить новое арендное соглашение с публичным собственником в отношении земельного участка.

Суды апелляционной и кассационной инстанций отменили судебный акт, указав на наличие признаков самовольного строительства (отсутствие разрешения, отсутствие государственной регистрации) и обязав арендатора снести объекты.

Представляется, что ВС РФ поддержит доводы суда первой инстанции, сохранив постройки с указанием на заключение нового арендного соглашения в силу приоритета арендатора, обеспечив баланс интересов сторон.

Авторы: Анна Рубина, Дмитрий Горев.

22.10.2025