Аналитика и новости

Дайджест по судебной практике № 178

10.01.2025

Дайджест по судебной практике № 178

В сегодняшнем выпуске рассмотрим изменения в области регистрации недвижимости и кадастрового учета для юр. лиц, а также кейсы ВС о «повторном» взыскании компенсации и о применении принципа эстоппель.

Изменения в гос. кадастровом учете и регистрации прав недвижимости для юр. лиц

С 1 марта 2025 г. заявления об осуществлении гос. кадастрового учета и гос. регистрации прав предоставляются юр. лицами только в форме электронных документов – соответствующий закон был опубликован 26 декабря 2024 г.

Бумажная форма все еще будет доступна, если стороной сделки является физ. лицо (за исключением договоров участия в долевом строительстве – в таком случае форма документов тоже должна быть электронная).

При этом заявления, поданные с несоблюдением электронной формы, будут возвращаться заявителям без рассмотрения. Однако при наличии временной технической невозможности подачи электронных заявлений/документов, их можно предоставить на бумажном носителе.

КФХ, СНТ, ОНТ, гаражные кооперативы, ЖСК, ТСЖ могут направлять такие документы на бумажном носителе до 1 января 2026 г., затем на них будут распространяться правила о подаче документов в электронном виде.

Если компенсация по решению суда об изъятии имущества для гос./муниципальных нужд не может быть взыскана принудительно в рамках этого дела, то иск о выплате данной компенсации не является повторным взысканием

Решением суда по иску Министерства транспорта Подмосковья (Министерство) у ИП для гос. нужд были изъяты земельный участок (ЗУ) и здание, установлен размер возмещения за изъятое имущество. Однако Министерство компенсацию не выплатило, в связи с чем ИП обратился в суд с иском о ее взыскании.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили, однако суд округа отправил дело на новое рассмотрение – суды повторно взыскали денежные средства, которые должны были быть перечислены при исполнении решения суда по первому делу по иску об изъятии имущества.

Позиция ВС:

- в решении суда в деле об изъятии имущества определен размер компенсации, подлежащей выплате, однако в резолютивной части нет указания на взыскание денежных средств с Министерства, из-за чего невозможно принудительно исполнить решение в данной части;
- вывод суда округа о том, что имеет место двойное взыскание компенсации за изъятие спорного имущества, является неверным;
- после принятия решения по иску Министерства здание на ЗУ было снесено, а на самом ЗУ построена дорога, то есть имущество ИП фактически было изъято, при этом компенсация Министерством добровольно не была выплачена;
- правообладатель фактически изъятого имущества, при отсутствии предварительной и равнозначной компенсации его стоимости, не лишен права требовать защиты нарушенного права;
- решение по первому делу является основанием для возникновения права собственности Министерства на изъятое строение и прекращения права собственности ИП; отсутствие акта передачи изъятого имущества не освобождает Министерство от обязанности по выплате компенсации, размер которой установлен решением суда;
- отсутствие решения об изъятии ЗУ/несоблюдение процедуры изъятия ЗУ само по себе не лишает правообладателя такого ЗУ права на возмещение убытков, причиненных фактическим изъятием ЗУ; иной подход противоречил бы конституционным правам ИП на получение равноценного возмещения за принудительное отчуждение ЗУ.

Решение суда округа отменено, решения судов первой и апелляционной инстанций оставлены в силе.

ВС: участник сговора не вправе ссылаться на принцип эстоппель при оспаривании сделки

Между ООО-1, в лице уполномоченным генеральным директором (ГД) представителем по доверенности, и ООО-2 были заключены договоры купли-продажи земельных участков (ДКП) и совершен зачет встречных однородных требований.

Впоследствии ООО-1 (Истец) обратилось в суд с иском к ООО-2 (Ответчик) об оспаривании договоров в связи с тем, что сделки совершены в отсутствие необходимого решения учредителя ООО-1, тогда как оговорка о необходимости такого решения указана в самой доверенности. В обоснование своих требований Истец также указал, что сделки совершены по цене в два раза ниже кадастровой стоимости.

Суды в требовании отказали, кассация направила дело на пересмотр в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении иск был удовлетворен. Апелляция решение отменила, т.к. не был применен принцип эстоппель – Истец, подписав соглашение о зачете, одобрил ДКП, поэтому не может ссылаться на недействительность сделок. Кассация согласилась.

ВС оставил в силе решение суда первой инстанции:

- п. 2 ст. 174 ГК предусматривает два основания недействительности сделки, совершенной представителем: сделка причинила явный ущерб представляемому, о чем другая сторона сделки знала/должна была знать, или представитель сговорился с другой стороной сделки в ущерб представляемому;
- для оценки наличия сговора суд не должен предъявлять чрезмерные требования к доказыванию факта сговора – принимается во внимание совокупность косвенных доказательств, в т.ч. аффилированность представителя с другой стороной сделки/ее бенефициаром;
- согласно материалам дела, установлено, что цена ДКП в два раза ниже кадастровой стоимости; такое существенное различие между кадастровой стоимостью и ценой ДКП, в отсутствие обратного, свидетельствует о явном ущербе для представляемого;
- также судом первой инстанции установлено, что подпись на решении учредителя ООО-1 о согласии на совершение данных ДКП была подделана;
- кроме того, Истец и Ответчик – аффилированные лица (установлено в деле (https://kad.arbitr.ru/Card/eef95892-1b8d-4bce-acf7-ed01f909fdc6) о банкротстве), следовательно, такая передача ЗУ с одновременным прекращением обязательств по их оплате зачетом направлена на перераспределение имущества между этими обществами;
- также встречные требования к Истцу, прекращенные зачетом, возникли из безвозмездных сделок, по которым Истец принял обязанность по оплате третьему лицу - в таких обстоятельствах отчуждение имущества произошло не в рамках нормального экономического оборота, на невыгодных условиях, а ответчик не опроверг наличие признаков сговора;
- у Истца сохранилось право ссылаться на недействительность сделок - принцип эстоппель защищает добросовестную сторону и применяется, когда доверие лица, вызванное поведением другой стороны, хотя и противоречит формальной правовой или фактической действительности, но может признаваться разумным;
- при применении принципа эстоппель необходимо оценивать добросовестность обеих сторон сделки;
- в этом деле соглашение о зачете не считается поведением, подтверждающим действительность ДКП, т.к. соглашение было заключено тем же представителем по доверенности, что и ДКП, по заниженной цене в пользу аффилированного лица;
- осведомленность ООО-2 об отсутствии у представителя ООО-1 права на подписание ДКП не опровергается сторонами;
- материалами дела подтверждается также, что доверенность, выданная представителю ООО-1, содержала ограничение полномочий представителя в части необходимости получения согласия учредителя ООО-1 на совершение сделок;
- Ответчик не может ссылаться на принцип эстоппель, т.к. сам не имел правомерных ожиданий действительности ДКП, в этой связи судебные акты апелляции и кассации подлежат отмене.

Авторы: Александра Шрамко, Маргарита Калинина.
10.01.2025