ANTI-COVID-19. Наш центр актуальной правовой информации

ВС РФ высказался по вопросу использования земельного участка, находящегося в публичной собственности

06.06.2020

Обстоятельства спора:

Общество по результатам торгов приобрело в собственность в 2016 г. здание бывшей кондитерской фабрики, признанной банкротом. Здание находилось в собственности субъекта РФ, от имени которого действует Министерство имущественных и земельных отношений. Общество полностью оплатило приобретенное имущество. Министерство обратилось в суд с иском о взыскании с Общества задолженности по арендной плате и процентов за пользование публичным земельным участком под зданием за период с 2016 по 2019  гг.

Позиция Истца:

Министерство утверждает, что Общество получило здание в собственность в момент заключения договора купли-продажи, следовательно, использует находящийся в государственной собственности субъекта РФ земельный участок, в отношении которого оно приобрело право аренды, не обращается с заявлением о заключении договора аренды, не платит за пользование участком, в размере, определенном НПА субъекта РФ.

Позиция Ответчика:

Общество утверждало, что Министерство в судебном порядке оспаривало торги, на приобретенное здание был наложен арест, переход к Обществу права собственности на здание не был зарегистрирован не по вине Общества вплоть до октября 2018 г. До даты государственной регистрации перехода права собственности на здание Общество не пользовалось и не могло пользоваться ни объектом, ни земельным участком, а также не могло заключить с собственником договор аренды земельного участка. Следовательно, до октября 2018 г. не имелось обязанности платить за пользование земельным участком.

Позиция судов первой, апелляционной и кассационной инстанций:

Суды исковые требования удовлетворили, пришли к выводу о том, что Обществу с момента подписания договора в 2016 г. передан объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, следовательно, оно фактически использовало участок с указанной даты и должно оплатить пользование в размере арендной платы, которая подлежала бы внесению при надлежащем оформлении договора аренды и в соответствии с действовавшим в спорный период НПА субъекта РФ.

Позиция СКЭС ВС РФ:

Верховный суд принятые по делу судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Коллегия судей пришла к следующим выводам:

А) Моментом возникновения у покупателя недвижимости права на использование земельного участка, не принадлежащего продавцу на праве собственности, в том числе находящегося в публичной собственности, является дата государственной регистрации права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. С этого же момента покупатель может требовать оформления предусмотренных земельным законодательством соответствующих прав на участок и обязан платить за пользование участком.

Б) Орган, уполномоченный от имени собственника распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать взыскания в судебном порядке неосновательного обогащения с лица, осуществлявшего фактическое пользование без надлежащего оформления прав таким земельным участком. При этом в силу статьи 65 АПК РФ истец обязан доказать, что ответчик фактически пользовался публичным земельным участком, а суд должен установить обстоятельства его действительного использования и возможности использования.

В) При этом акт приема-передачи объектов подтверждает лишь переход во владение покупателя объектов недвижимости, однако не исключает необходимости установить возможность покупателя использовать эти объекты (а следовательно, и земельный участок) при наличии обстоятельств, за которые покупатель не может отвечать.

 

Автор: Анна Акифьева